2023
Jahr wählen — die Karte färbt sich neu ·
Der Wert dieses Kreises, daneben die Mitte aller 400 Kreise und der Platz, den der Kreis einnimmt. Der Punkt in der Bahn zeigt, wo er zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert steht. Fehlt ein Jahr, steht das Jahr des letzten Werts dabei.
400 Kreise, 69 Kennzahlen, 15 Jahre. Erst werden neun Sätze geprüft, die über Mieten gesagt werden — jeder gegen die Zahlen, in denen er sich zeigen müsste. Danach kann jede Größe gegen jede andere gelegt werden.
Jeder Satz wird an Daten gemessen, nicht an Meinung. Gerechnet wird die Rangkorrelation ρ über alle 400 Kreise: Stehen die Kreise in beiden Größen in derselben Reihenfolge? Wo eine Behauptung stimmt, steht es hier — auch wenn es dieser Seite nicht passt.
Was ein solcher Test kann und was nicht: Er misst, ob zwei Größen über die Kreise hinweg zusammen laufen. Er beweist keine Ursache, und er kann einen Zusammenhang übersehen, der nur innerhalb einzelner Städte gilt. Aber wenn eine Erzählung in den Daten, um die es ihr geht, keinerlei Spur hinterlässt, trägt sie das Wort „weil“ nicht.
Zwei Größen frei wählen. Jeder Punkt ist ein Kreis, seine Größe die Einwohnerzahl, die gestrichelte Linie die Ausgleichsgerade.
Die Jahre stehen fest, weil gerade eine Behauptung geprüft wird.
Was sich seit 2014 verändert hat — alle Reihen auf 2014 = 100 gesetzt, damit man sieht, was schneller läuft. Dein Lohn ist der dicke Strich.
Die Rechnung dahinter ist absichtlich einfach: Medianlohn eines Vollzeitbeschäftigten, davon die Miete für 70 m² zum heutigen Angebotspreis abgezogen, und das Ergebnis durch den Verbraucherpreisindex geteilt — damit ein Euro von 2023 mit einem Euro von 2014 vergleichbar ist. Wer nicht umzieht, zahlt weniger; wer heute eine Wohnung sucht, zahlt genau das.
Weil die Karte Veränderung zeigt, nicht Niveau. Seit 2014 ist der Medianlohn real — also nach Abzug der Inflation — im Osten um gestiegen, im Westen um . Die Angebotsmiete real: Osten , Westen .
Dahinter steht eine Aufholbewegung von sehr weit unten. Der Medianlohn lag 2014 im Osten bei und im Westen bei ; 2023 bei gegen . Der Abstand ist kleiner geworden — verschwunden ist er nicht. Die Bundesagentur für Arbeit weist für 2023 ein Medianentgelt von 3.329 € in Ostdeutschland gegen 3.796 € im Bundesdurchschnitt aus (BA, August 2024).
Ein Teil davon ist der Mindestlohn. In Ostdeutschland arbeiteten 2023 22,2 % der Beschäftigten im Niedriglohnsektor, im Westen 13,8 % — die Einführung 2015 und die Erhöhung auf 12 € im Oktober 2022 heben den Median dort stärker als im Westen. In den Daten sieht man beide Sprünge.
Was das nicht heißt: dass sich im Osten besser wohnen lässt. Die Mietlast ist dort von auf gefallen, im Westen von auf gestiegen — aber sie wird von einem Lohn gezahlt, der ein Sechstel niedriger ist. Wer wissen will, wo der Wohndruck wächst, schaut auf die Karte „Mehr Mietlast als 2014“: Die misst den Anteil der Miete am Lohn und hängt nicht daran, wie viel jemand verdient.
Weil das zwei verschiedene Mieten sind. Die Bestandsmiete ist, was alle zusammen heute zahlen — auch der, der seit zwanzig Jahren in derselben Wohnung sitzt. Die Angebotsmiete ist der Preis im Inserat: was zahlt, wer jetzt eine Wohnung sucht.
Wer wohnen bleibt, merkt wenig. Wer umziehen muss — wegen der Arbeit, wegen einer Trennung, wegen des Kindes, wegen einer Kündigung — zahlt den heutigen Preis. Deshalb ist Umziehen für viele keine Frage des Wollens mehr, sondern eine Frage, die sich nicht mehr stellt.
Berlin zeigt es am schärfsten. Die ortsübliche Vergleichsmiete — also das, was der Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ausweist — lag 2023 bei rund 7,21 €/m². Der Median der Angebotsmieten lag bei 13,99 €/m², 2024 bereits bei 15,74 €/m². Wer in Berlin neu sucht, zahlt also ungefähr das Doppelte dessen, was die Nachbarn im selben Haus zahlen — der größte Abstand aller deutschen Großstädte.
Und noch eine Zahl aus derselben Quelle: Die tatsächlich abgeschlossenen Neuvertragsmieten der kommunalen und genossenschaftlichen Vermieter im BBU lagen im Zeitraum Juli 2023 bis Juni 2024 bei 8,59 €/m² nettokalt. Für 70 m² sind das rund 600 € statt rund 1.000 €. Dieselbe Stadt, dasselbe Jahr, derselbe Quadratmeter — der Unterschied ist, wem die Wohnung gehört. (IBB-Wohnungsmarktbericht 2024)
Die sind auch gestiegen — nur trägt sie am Ende meistens nicht er. Strom, Gas, Wasser und Müllabfuhr laufen als Nebenkosten direkt an den Mieter durch. Bei Instandhaltung (+45 %) zahlt zunächst der Vermieter; wer modernisiert, darf danach 8 % der Kosten jedes Jahr auf die Miete aufschlagen — dauerhaft, nicht bis die Kosten gedeckt sind (§ 559 BGB, gedeckelt auf 3 € je m² in sechs Jahren).
Was davon Kostendeckung ist und was Rendite, lässt sich nicht aus Preisindizes ablesen. Bei einem Vermieter geht es: Vonovia nahm 2024 rund 3,3 Mrd. € Miete ein; nach allen Bewirtschaftungskosten und Zinsen blieben davon etwa 50 Cent je eingenommenem Euro (Geschäftsbericht 2024, Segment Rental).
Preise: Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (61111), Jahresmittel. Angebotsmiete und Medianlohn: INKAR (BBSR), Mitte aller 400 Kreise. Immobilienpreise: Häuserpreisindex (61262), bestehende Wohnimmobilien. Alle Reihen 2014 = 100, letzter Stand 2023.
Jede Zahl dieser Seite stammt aus einer amtlichen Quelle und lässt sich dort nachschlagen. Wo eine Zahl schwach ist, steht es dabei — auch dann, wenn sie der eigenen These widerspricht.
Für jeden Kreis und jedes Jahr:
Medianlohn, brutto − Lohnsteuer, Solidaritätszuschlag und Sozialabgaben = Nettolohn − Angebotsmiete × 70 m² = was zum Leben bleibt ÷ Verbraucherpreisindex (2014 = 100) = dasselbe in Preisen von 2014 … und davon der Wert von 2014 abgezogen.
Herauskommt, wie viel Kaufkraft nach der Miete gegenüber 2014 dazugekommen ist oder fehlt. Ein Minus heißt: Der Lohn ist gestiegen, aber Miete und allgemeine Teuerung haben mehr gefressen, als dazugekommen ist.
Die Miete wird aus dem Netto bezahlt — deshalb wird sie auch daran gemessen. Das ändert das Bild erheblich: In Berlin steigt die Mietlast brutto gerechnet von 19 auf 26 %, netto von 29 auf 40 %. Und weil der Steuertarif progressiv ist, kommt von einer Bruttoerhöhung nur ein Teil an: Berlins Medianlohn stieg brutto um 1.078 €, netto um 673 €.
Eine ledige Person ohne Kinder, keine Kirchensteuer, gesetzlich krankenversichert mit dem durchschnittlichen Zusatzbeitrag des jeweiligen Jahres. Abgezogen werden Lohnsteuer nach § 32a EStG, Solidaritätszuschlag und der Arbeitnehmeranteil an Renten-, Arbeitslosen-, Kranken- und Pflegeversicherung samt Kinderlosenzuschlag — mit den Beitragssätzen und Beitragsbemessungsgrenzen des jeweiligen Jahres. Wer Kinder hat oder verheiratet ist, behält mehr.
Gegengeprüft: Für 3.000 € brutto im Jahr 2023 ergibt diese Rechnung 2.051 € netto. Veröffentlichte Brutto-Netto-Rechner nennen 2.028 € beziehungsweise „rund 2.050 bis 2.150 €“ je nach Zusatzbeitrag. Die Abweichung entsteht, weil hier die Sozialbeiträge voll vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden, während in der Lohnabrechnung nur die Vorsorgepauschale zählt. Die Rechnung setzt das Netto also eher etwas zu hoch an — sie macht den Befund dieser Seite schwächer, nicht stärker.
Sie nimmt an, dass jemand 70 m² mietet und heute neu mieten müsste. Nebenkosten, Strom und Heizung stehen nicht drin — sie sind bundesweit, nicht je Kreis verfügbar, und würden das Bild weiter verschlechtern.
66 Größen je Kreis, die meisten als Jahresreihe. Alle aus INKAR (BBSR), Gebietsstand 2023, Lizenz dl-de/by-2-0. Welche Jahre eine Größe abdeckt, steht im Werkzeug: Der Regler springt zurück, wenn ein Jahr fehlt.
Bestandsmieten je Kreis. Es gibt sie nicht in einer Reihe: Der Zensus erhebt sie seit 2022 als Momentaufnahme, der Mietspiegel ist kommunal und nicht vergleichbar. Die Bestandsmiete auf der Deutschland-Seite ist deshalb ein Bundeswert.
Nebenkosten je Kreis. Strom, Gas und Wasser stehen nur bundesweit zur Verfügung. Sie treffen aber alle Mieter, und in der Mietlast sind sie nicht enthalten — die echte Belastung liegt also höher als hier gezeigt.
Wer die Wohnungen besitzt. Eigentümerstruktur je Kreis gibt es nicht offen. Für börsennotierte Vermieter lässt sich nur aus Geschäftsberichten rechnen.
Die Rohdaten liegen im Projekt (data/roh/), das Abrufskript
(hole.py) und die Aufbereitung (aufbereiten.py) daneben. Wer
die Zahlen prüfen will, braucht kein Konto und keinen Schlüssel: Die INKAR-Schnittstelle
ist offen.